【经转商契税怎样计算的】在房地产交易过程中，"经转商"是指将经济适用房（简称“经适房”）或限价房等保障性住房转为商品房的一种行为。这类房产在购买时通常受到政策限制，不能随意上市交易，但经过一定程序后可以转为商品房，从而具备自由买卖的条件。在这一过程中，涉及的一个重要税种就是契税。
契税是购房者在购买房产时需缴纳的一种税费，其税率根据房屋性质、面积、是否为首次购房等因素有所不同。对于“经转商”房产，契税的计算方式与普通商品房类似，但因原房产性质特殊，部分地方可能有额外规定。
一、经转商契税的基本计算方式
1. 计税依据
契税的计税依据通常是房屋的成交价格或评估价格，以较低者为准。如果无实际成交价，按当地税务部门核定的市场价计算。
2. 税率
一般情况下，契税税率如下：
- 首套房：1%~3%
- 二套房：3%~5%
- 三套及以上：4%~6%
其中，首套房若为90平方米以下，税率可低至1%；超过144平方米则可能提高到3%。
3. 计算公式
契税 = 计税价格 × 税率
二、经转商契税的特殊说明
由于“经转商”房产原本属于保障性住房，其产权变更需要先通过相关部门审批，并补缴土地出让金等费用。因此，在计算契税时，可能会涉及以下情况：
- 是否享受首套房优惠：需根据购房者是否符合首套房认定标准。
- 是否有补缴费用：部分地区在“经转商”过程中会要求补缴相关费用，这些费用可能影响契税的计算。
- 是否需要提供产权证明：在办理契税时，需提供完整的产权资料和“经转商”审批文件。
三、经转商契税计算示例（表格）
| 项目 | 内容 |
| 房屋类型 | 经转商房产（原为经济适用房/限价房） |
| 成交价格 | 120万元 |
| 面积 | 85平方米 |
| 是否首套房 | 是 |
| 契税税率 | 1% |
| 契税金额 | 120万 × 1% = 1.2万元 |
| 备注 | 若为二套房，税率可能为3%，契税为3.6万元 |
四、注意事项
1. 不同地区对“经转商”政策及契税征收可能存在差异，建议咨询当地不动产登记中心或税务局。
2. 契税缴纳后，需及时办理产权过户手续。
3. 在“经转商”过程中，还需注意是否需要补缴土地出让金、城市基础设施配套费等其他费用。
如您正在考虑购买“经转商”房产，建议提前了解相关政策和税费标准，以便做好预算和规划。同时，选择正规中介和律师协助，确保交易合法合规。
